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Autor: Antonio Selva Iniesta. Exdirectivo de una entidad bancaria y Director del Instituto de Estudios Albacetenses

El pasado 19 de octubre Jueces para la Democracia y Stop desahucios de Albacete organizaron una mesa redonda a la que fui invitado. Esto es un resumen de mi participación.

Desgraciadamente el tema de los desahucios por impago es de actualidad diaria, una triste realidad vinculada a la destrucción del empleo, por que cuando alguien deja de pagar es porque no tiene ingresos para hacer frente a la deuda bancaria, a veces, casi siempre ni para comer. Pero existen muchas dudas y conviene aclarar algunas.

En primer lugar, si vamos al momento de concesión del préstamo, esa persona percibía unos ingresos que, ante la entidad bancaria, al menos nominalmente, podía hacer frente al pago mensual del mismo. Esto es algo te hay que dejar bien claro, que para que se conceda una operación de préstamo, sea cual sea su finalidad, el prestatario debe acreditar capacidad de pago suficiente. Esta capacidad se calcula sumando la totalidad de los ingresos justificables del o los solicitantes deduciéndole la seguridad social y dividiendo el resultado entre doce. Sobre el líquido resultante las cuotas a pagar no excederán el 33% de los ingresos. Sin capacidad de pago no hay crédito.

En segundo lugar, hay que hacer referencia a las garantías, que pueden ser de diversa índole. En los casos de viviendas, en primer término, con la garantía real sobre la propia vivienda (hasta el 80% sobre el menor de los valores-contrato de compraventa o tasación en vivienda habitual y 60% para segunda vivienda) y, en segundo término, con la garantía personal, otros saldos bancarios y sobre el resto de los bienes presentes y futuros. Esto era de forma insistente reafirmado por los notarios cuando se procedía a la lectura previa a la firma de cualquier préstamo hipotecario. Otra cosa es que en los momentos de bonanza se decía, y entonces era cierto, que mientras que cuando te compras un coche y sales del concesionario ya vale menos, una vivienda al día siguiente de comprarla ya valía más. Sin embargo hubo un momento en que todas estas cautelas saltaron por los aires, el porqué requiere un análisis profundo, que creo estar por hacer.

También hay que recordar que las cuotas de préstamo, ajustando el plazo, equivalía, y sigue siéndolo, al alquiler de una vivienda. Tendremos que hablar de los alquileres y como todos deseábamos adquirir una vivienda para al menos no vernos presionados por las exigencias de los propietarios, y analizar las consecuencias de la modificación de la ley de arrendamientos urbanos y de cómo mientras nuestros padres vivían toda su vida en una vivienda de alquiler sin sentido de precariedad nosotros si la sentíamos y eso nos empujaba, entre otros motivos, a empeñarnos hasta la edad de jubilación a fin de que, al menos en nuestra vejez, pudiéramos disfrutar de la tranquilidad de una vivienda propia pagada.

Dicho esto, que creo que es importante que lo recordemos, vayamos al origen de los impagos, sus consecuencias y posibilidades actuales y futuras para hacer frente a lo que es por un lado un grave problema social que afecta a un número creciente de personas y de otro una situación de asfixia económica general.

El origen de los impagos es la disminución o pérdida total de los ingresos, esto supone muchas veces caer en el pozo de la morosidad. El orden de imputación de pagos establece una comisión sobre la demora, intereses de demora (seis puntos sobre el interés ordinario), intereses ordinarios y, por último, capital. Después de haber perdido su patrimonio cómo van a poder cobrar los acreedores. Cobrarían porcentualmente sobre las cantidades que excedan del salario mínimo. Pero esto no es una posibilidad real. Salir de este pozo es en la práctica casi imposible y supone quedar excluido del sistema crediticio, tarjetas de crédito, o simplemente de debito. Imposibilidad de comprar a plazos…

¿Por qué no se acepta la dación en pago?. Creo que la razón es que, en caso de aceptarla, la diferencia entre el total de la deuda y el importe del inmueble (bien por tasación o por valor de adjudicación) la entidad financiera automáticamente la tendría que llevar a perdidas; en caso de continuar reclamando la diferencia la dotaría a través del calendario marcado por la ley. De esta forma el quebranto se difiere en el tiempo y permite compensarlo con ingresos futuros. (Basilea III).

Cuando se produce el lanzamiento, las viviendas se encuentran generalmente en mal estado, aunque el estado de conservación no influye en su contabilización por el valor de adjudicación (en el caso de hacerlo la entidad financiera). Pero si lo saca a la venta y no consigue recuperar el importe, la diferencia va también a perdidas. Si esto lo hace gradualmente difiere en el tiempo el quebranto.

Sucede sin embargo que cuanto más tiempo transcurre, en un periodo de contracción de la demanda, el bien se deteriora rápidamente y corre el riesgo incluso de que sea ocupada.

Un panorama sombrío que afecta principalmente a las cajas de ahorro que llegaron a concentrar el 80% de su inversión crediticia en el sector de la construcción (no se qué hacia mientras tanto el  que no controlaba una concentración de riesgos que ignoraba el elemental principio de prudencia).

No queda aquí la cosa, en futuro no muy lejano habrá que derribar, al menos todas aquellas construcciones sin terminar, con el consiguiente incremento de la factura inmobiliaria. Irlanda ya ha comenzado, incluso de viviendas terminadas.

Si en los años finales de la década de los ochenta y comienzos de los noventa gran número de bancos fueron adquiridos por bancos extranjeros, en Albacete, si comenzamos por la punta del parque, el Banco Industrial del Mediterráneo fue adquirido por el Banco Espíritu Santo; el Banco de Levante/Nuevo Banco fue adquirido por El Citybank; el  por ; el Banco de Albacete/Banco de Madrid por el Deutsche Bank; Banco Comercial Español por Credit Lyonnais. Y en una segunda fase por cajas de ahorros, El Credit Lyonnais por ; El Deutsche Bank por , esto solo en nuestra ciudad, pero la relación de bancos extranjeros que se implantaron en España a través de la compra de bancos españoles en apuros es mayor. En estos casos se garantizaron los depósitos de los clientes, entonces ¿por qué no se articuló legalmente el camino inverso, es decir que las cajas pudiesen ser adquiridas por bancos? ¿Por qué no se sigue ahora este camino de venta de cajas bancarizadas a entidades financieras extranjeras? ¿Por qué se opta por poner dinero bueno sobre dinero malo cuando siempre se ha dicho que eso no hay que hacerlo nunca cuando se refinanciaban préstamos a particulares?

Demasiados por qué sin respuestas, la situación actual me recuerda a directores que llegan a una oficina con problemas de morosidad y se centra en intentar recuperar esos créditos, cosa imprescindible, reduciendo los gastos, cosa obligada, pero que se olvida que hay que continuar con la actividad ordinaria generando beneficios que equilibren la cuenta de resultados, porque si no al final sobra toda la plantilla, incluido él y los morosos, en gran parte, por falta de facilidades para poder pagar. Dicen como me dijo una vez uno de ellos “Yo soy carne y tu eres cuchillo, corta por donde quieras”.

Indudablemente la solución no es fácil, depende, en primer lugar, de la voluntad política que dicten normas dirigidas a poner freno a esta sangría diaria. Por apuntar algo yo propondría que una vez que se ha producido la adjudicación de la vivienda a la entidad bancaria, sea mediante procedimiento judicial o por dación en pago, al deudor se le permita seguir ocupando la vivienda hasta que sea vendida y, en este caso, ofreciéndole la posibilidad de ejercer el derecho de tanteo ampliando el plazo de los treinta días actuales a uno mayor. Si además el deudor carece de ingresos ni siquiera pagaría una renta, esos sí se compromete a cuidar la vivienda con la diligencia de lo que en derecho se dice un buen padre de familia. Y ante todo de manera urgente fijar una moratoria con carácter inmediato.