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Autor: Guillermo García Roncero

Los precios y sobre todo las ventajas de financiación provocan que los particulares tengan muy difícil la venta de inmuebles actualmente en nuestro país. Todo ello provocado por los inmuebles que se gestionan desde las entidades financieras.

Antes de la explosión de la ‘burbuja ‘inmobiliaria’ existía un exceso de demanda de viviendas, lo que provocaba la gran especulación sobre los inmuebles, ya que se compraba a un precio y a los pocos días había crecido y por lo tanto la rentabilidad de la inversión era muy positiva.

Esto, como bien se decía, no podría durar demasiado tiempo, ya que un modelo económico basado en la construcción de viviendas no iba a ningún sitio. El crecimiento basado en este sistema provocaba un auge económico muy superior a la media de nuestros socios europeos, ya que la generación de puestos de trabajo y demás variables económicas crecían a una gran velocidad. El problema viene cuando el modelo económico fracasa, entonces la misma velocidad con la que ascendía se vuelve en contra y empieza a decrecer mucho más que otras economías.

De todo esto hemos oído hablar mucho, pero ahora ha llegado el momento del ajuste de nuestro mercado inmobiliario, donde, desde el año 2007 existe un gran exceso de oferta, que de momento no se consigue eliminar por diversos factores.

Uno de estos factores es la falta de financiación. Durante la época de bonanza económica las entidades financieras ofrecían préstamos hipotecarios para la adquisición de viviendas de una manera muy sencilla. Ahora parece que la complejidad para acceder a este tipo de productos financieros se ha endurecido considerablemente, hasta el punto de que desde finales del 2007 hasta finales de 2011 las hipotecas constituidas sobre viviendas en nuestro país han disminuido un 67% y un 77,9% en Castilla-La Mancha. Además, el importe concedido en las mismas ha disminuido un 75,2% en España y un 83,5% en Castilla-La Mancha.

Estos datos reflejan la dificultad de acceso a la financiación para la compra de inmuebles en nuestro país.

Analizando la compraventa de viviendas entre los años 2007 y 2011 hemos observado que ha disminuido en el total de país alrededor de un 53,3% y en Castilla-La Mancha un 56,5%.

La disminución de préstamos hipotecarios ha sido superior a la compraventa de viviendas, ya que en muchas ocasiones también se obtenía financiación no sólo para comprar inmuebles sino también para otros fines tanto particulares como empresariales, con garantía hipotecaria.

Es por ello que se demuestra la gran complejidad de acceso al crédito, no sólo para la compra de inmuebles sino para todo tipo de financiación, ya sea para Activo Corriente como para No Corriente. Otro factor que está provocando que no lleguemos al punto de equilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas es la grave situación económica que tiene nuestro país. He aquí el grave problema del desempleo que existe actualmente, que provoca no sólo que no puedan acceder a la compra de una vivienda, si no que no pueden pagar sus préstamos hipotecarios sobre la vivienda habitual de estas personas. Esta difícil situación lleva a que estos quieran vender sus inmuebles para saldar la deuda con las entidades financieras, pero actualmente no pueden porque al precio al que quieren vender nadie quiere comprar. Por ejemplo, una vivienda adquirida en una gran ciudad por 300.000 € en el año 2007 y que actualmente tiene un préstamo hipotecario de 260.000 €, ocurre que no puede venderse el inmueble ni siquiera por lo que le queda de préstamo hipotecario, ya que ese piso actualmente ha perdido un gran valor y posiblemente su precio sea de unos 200.000 €, cuando no sea de menos. Si consigue venderlo a un precio acordado entre ambos posiblemente tampoco pueda hacerlo, ya que al comprador no le conceden un préstamo hipotecario para adquirirlo, como hemos visto anteriormente. Es más, seguramente la propia entidad financiera le ofrezca un inmueble suyo, que tiene en su activo o esté realizando la gestión de venta, y de esta manera no sólo obtenga un mejor precio, si no que le pueden dar el 100% del préstamo hipotecario. Este es un verdadero problema para los particulares que quieren vender sus inmuebles a día de hoy, por todo lo expuesto. Las entidades financieras no sólo están gestionando la venta de los inmuebles que tienen en sus balances, llegados de embargos y de daciones en pago, además están gestionando la venta de promociones que han financiado ellos mismos y que tienen riesgo de embargos. Antes de llegar a esto la entidad asume la gestión y gana por esto, entre otras cosas, por ofrecer el préstamo hipotecario, que no lo ofrecería si no fuese para un inmueble con estas características. El debate que nace de todo esto es si es o no bueno que las entidades financieras vendan a unos precios muy inferiores que los particulares. Tanto para bueno como para malo hay que tener en cuenta que una entidad financiera se puede permitir tener algunas pérdidas en la venta de inmuebles, pero un particular seguramente no, pero habrá que analizar cada situación. Esperemos que el sistema se ajuste lo antes posible y que podamos solucionar todo este entramado de la mejor manera posible